摘要：2025年上海房价持续大幅下跌，市场低迷。特别是“外环外”区域空置率高、租售困难，百姓持有房屋的意愿正在变弱。在房屋维修和管理成本高企的情况下，个人房产税与个人所得税、物业管理费等税费多层重叠征收，进一步加重百姓负担，导致百姓抛售房产意愿强烈。建议上海“外环外”试点取消征收个人房产税，减轻百姓负担，恢复持有信心，以稳定楼市，避免房价大幅下行引发连锁性经济风险。
相关背景：近年，受疫情和人口出生数量持续减少，经济放缓等多重因素叠加影响，上海房产价格出现了大幅下跌情况。上海房产价格的下跌不仅影响到环沪周边城市房产价格进一步下行（有的城市跌破建造成本），已影响到了上海百姓长期持有房产的信心及预期，很多持有房产的上海百姓都打算把房产卖掉，转而租房或带上卖房资金去国外生活。据凤凰网房产上海公布的二手房市场数据显示，2025年9月上海二手房挂牌量已达353940套，总面积3237.01平方米，预计该数据还会增加。
征收个人房产税的初衷是为了促进社会公平，拉近贫富差距。房产税对扼制个人炒作房产，防止少部分人利用稀缺房产资源谋取暴利有明显抑制作用。然而，当下上海房产市场糟糕的情况，征收个人房产税政策不仅难以促进公平，甚至会影响百姓继续持有房产视为累赘，加剧抛售房产意愿。故调整个人房产税政策迫在眉睫！
存在的问题：1、上海虽推“外环外”新政不限购，但住房空置率高根本卖不掉，房子也租不出去。上海的外环外，不光是二手房卖不掉，那些新开盘或次新盘的房子同样无人问津卖不掉。外环外一些新开楼盘夜间只有少量灯光，看房的人寥寥可数，空置率高。
上海取消“外环外”不限购的房产新政并没有带来销售利好，反倒成为卖不掉才会出台“不限购”政策的话柄，以至于网上到处传播着上海房产也卖不掉，要低于房产建造成本才能卖掉的谣言。这让很多持有房产的上海百姓恨不得马上卖掉房产变现。
外环外的房屋租赁情况也很差，由于政府允许“商改住”（商用房大多成为出租房），包括外环外区域建造了大量人才公寓和保障房等，导致个人出租自有房产失去优势，个人房产出租明显供大于求。
2、上海“外环外”房产总体质量较差，随着房龄的增加，维修和持有成本高企。实际上，上海外环外区域大部分房产价格早已回归理性，房产过剩的情况下很难再被高价炒作。此外，上海外环外房屋质量问题很多，以外墙脱落和渗漏水最为常见，不仅维修成本高昂，还存在反复维修修不好等问题。
外环外很多房屋存在装饰老化问题需要百姓拿出真金白银进行装修更新，但实际百姓无钱装修，包括电梯等高价附属设备，消防等公共设施都需要更换和维护，房产价格的下行无疑给百姓雪上加霜。房子卖不掉又需要大量金钱对房屋进行维修、装修，租不掉，出租的价格连维修房子，维护公共设施的成本都不够，这样的情况会严重影响百姓继续持有房产的意愿。
3、当前，个人房产税与个人所得税的叠加征收正在抑制百姓继续持有房产的意愿。上海外环外房产明显供大于求的情况下，取消限购政策，但不取消个人征收房产税政策，两种政策共存明显有相互抵消的作用。
上海的个人房产税是以家庭成员每人超过60平方开始计算，通常买一套大一点的房产本身就可能已超出每人60平方的居住面积（第一套不征税），如果百姓想再多买一套作为两代人分开居住的，超过了面积限制势必会产生房产税就是一种成本和压力。
同理，百姓买第一套自住，想多买第二套用于出租赚取租金是增加家庭收入、维持生计的合理需求。但此时的个人房产税会明显抑制第二套房产的需求效应，即便取消限购，人们也会考虑房产的老化成本，持有成本，税收成本，管理成本等。一旦百姓不要房子，把票子都存进银行就是好事吗？如此，银行贷款贷不出去，反而还要支付利息。我们都很清楚，个人房贷才是最具信用，最优质的借贷行为，是拉动消费的重要引擎。个人房产税明显抑制着个人房产消费需求，毕竟房产的上下游产业链很长，涉及建筑业、制造业、物业管理、装修、家电、中介、家居家具、银行借贷、抵押等各个行业。正所谓牵一发而动千钧，一边取消限购，一边又不取消征收房产税，似乎取消限购没能带来良好的政策刺激效果。
另外，最近出台的《住宅租赁条例》进一步明确了出租房屋必须缴纳个人所得税。此举，出租房屋不光要缴纳个人房产税，还要叠加缴纳个人所得税（又无法纳入个人所得综合汇算），再加上房屋维修，装修开支和日常维护成本，弱势的个人业主再被中介威逼利诱租不出去、卖不出去，被物业蚕食维修基金，侵犯公共收益等，谁还想继续持有上海的房产呢？
相关建议：1、建议政府试点取消上海“外环外”区域个人房产税政策，进一步恢复百姓个人持有房产的信心。首先，应明确取消个人房产税不等同于取消公司房产税。当下，百姓个人难以对房产进行恶意炒作，百姓个人多持有1-2套房产用于出租或自持是再正常不过的经济模式，出租或自持都需要百姓对持有的房产进行管理、维修、保养等，包括对承租人的管理。这类房产租赁的经济模式我国历朝历代都有，其它国家亦是如此，个人恶炒房产的时代早已不复存在，个人通过持有房产或出租房产来谋取暴利，进而造成严重的社会不公平亦不可能。
2、试点取消“外环外”个人房产税有利于商品房消费，同样利好上海周边城市房价恢复，鼓励有经济实力的个人多持有1-2套房产用于出租，居家办公，养老均可。当下，上海“外环外”房产无论是销售、还是房价都十分低迷，房价一路下行不仅影响上海市区，也影响上海周边城市房价，房子卖不掉的阴影正在加剧百姓对固定资产的投资兴趣，建议不要把房产看作是洪水猛兽，取消个人房产税不是不可为之，而是应尽快为之。
3、试点取消“外环外”个人房产税，能进一步稳楼市，稳民心，释放合理需求，真正激活市场。我们应理性看待房产对市场经济的调节作用，房价的大幅下行，对经济有百害而无一利，伤及的是房地产上下游诸多产业链，亦会加剧该产业链上更多人失业，最终恶性循环。取消个人房产税实际上是在为百姓个人松绑和减负，同时也是在稳定民心，国家鼓励百姓个人多持有1-2套房产用于出租或自持，要让百姓持有固定资产安心，而不是持有更多货币放在银行才安心。